Nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội: luật cho phép đến đâu?

Điều 85 Luật Nhà ở 2023 cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để làm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Ở Happy Home Phố Hiến, tài liệu chủ đầu tư ghi khu Thịnh Vượng là nhà ở thương mại: 303 căn liền kề trên 24.920,28 m² – Tú hiểu đây là phần theo Điều 85, nhưng chưa thấy văn bản nào ghi thẳng.

Nếu anh/chị đang nghĩ "nằm trong dự án nhà ở xã hội thì nhà phố cũng là nhà ở xã hội" – luật tách hai loại này ra sao?

Luật Nhà ở 2023 cho chủ đầu tư nhà ở xã hội những gì?

Theo bản trích Điều 85 trên lsvn.vn (Liên đoàn Luật sư Việt Nam), chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không dùng vốn đầu tư công có các ưu đãi, trong đó:

Ưu đãi	Nội dung
Tiền sử dụng đất	Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, kèm ngoại lệ "trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này"
Lợi nhuận	Tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội
Quỹ đất kinh doanh	Dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để làm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại

Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. — Điều 85 Luật Nhà ở 2023, theo lsvn.vn

Ở Happy Home Phố Hiến, phần thương mại là gì?

Tài liệu chủ đầu tư chia rõ: khu Hạnh Phúc là "nhà ở xã hội cao tầng" (4.400 căn), khu Thịnh Vượng là "nhà ở thương mại thấp tầng" (303 căn).

Gốc rễ: bản trích Quyết định 1912/QĐ-UBND ghi đất ở giao có thu tiền sử dụng đất, riêng 78.449,9 m² đất nhà ở xã hội được miễn. Phần chênh trong đợt giao đất này (24.920,4 m²) gần trùng diện tích khu Thịnh Vượng – Tú suy ra đó là phần nhà phố. Chi tiết: Quyết định 1912 ghi những gì.

Dự án dùng bao nhiêu phần trăm trên trần 20%?

Tú không đưa con số. Trần 20% tính trên tổng đất ở của cả dự án, qua mọi đợt giao đất. Tú mới đọc đợt 2; báo đưa tin còn đợt 3 (tctd.vn, 07/8/2026). Lấy diện tích "quy mô khu" để chia cũng không ổn: tổng mặt bằng không ghi "quy mô" là đất ở – khu Hạnh Phúc ghi 112.453,4 m², còn đất ở nhà ở xã hội trong Quyết định 1912 là 78.449,9 m².

Có báo gọi phần thấp tầng là nhà ở xã hội – cái nào đúng?

Ba nguồn, hai cách gọi:

tctd.vn (07/8/2026) viết dự án có "nhà ở xã hội thấp tầng".
Việt Nam Mới (18/12/2025) viết "công trình nhà ở thương mại cao 5 tầng trên 24 ô đất".
Tổng mặt bằng của chủ đầu tư ghi "nhà ở thương mại thấp tầng: Thịnh Vượng".

Chỗ chốt là hợp đồng mua bán mẫu của nhà phố. Tú chưa nhận, nên Tú chưa nói được người mua cần điều kiện gì.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà phố Happy Home Phố Hiến có cần chứng minh thu nhập như nhà ở xã hội không?

Tài liệu chủ đầu tư ghi nhà phố là nhà ở thương mại. Điều kiện cụ thể phải đọc ở hợp đồng mẫu – Tú chưa nhận, nên Tú không đoán.

Nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội có được bán lại tự do không?

Tú chưa có hợp đồng mẫu để trả lời cho dự án này. Điều khoản chuyển nhượng của nhà phố phải đọc trong hợp đồng, không suy từ quy định của căn hộ nhà ở xã hội.

Trần 20% có nghĩa nhà phố rẻ hơn không?

Không. Luật nói về tỷ lệ đất, không nói về giá. Tú chưa nhận bảng giá.

Kết luận

Luật cho phép dự án nhà ở xã hội có phần nhà ở thương mại, tối đa 20% đất ở; tài liệu chủ đầu tư ghi phần này là 303 căn khu Thịnh Vượng. Nếu anh/chị cần nghe "nhà phố giá nhà ở xã hội" – Tú không hợp. Nhắn Zalo cho Tú: Tú gửi tóm tắt giấy tờ đã có và danh sách điều còn thiếu.

Nguồn: Luật Nhà ở 2023, Điều 85 – lsvn.vn; Quyết định 1912/QĐ-UBND – bản trích, thuviennhadat.vn; tctd.vn 07/8/2026; tổng mặt bằng Happy Home Phố Hiến (tài liệu chủ đầu tư). Cập nhật 09/11/2026.