Mật độ xây dựng 90% và 26,5% ở Happy Home Phố Hiến khác gì nhau?

Ở Happy Home Phố Hiến, tổng mặt bằng ghi ba mật độ xây dựng: 26,5% cho toàn dự án, 30,6% cho khu nhà ở xã hội Hạnh Phúc và 90% cho khu nhà phố Thịnh Vượng. Ba con số đo trên ba phạm vi đất khác nhau, nên không mâu thuẫn.

Nếu anh/chị đang thấy "dự án mật độ 26,5%, thoáng" rồi nghĩ lô nhà phố của mình cũng thoáng như vậy – con số 26,5% đang đo trên phần đất nào?

Ba con số mật độ đo trên đâu?

Phạm vi	Diện tích	Mật độ xây dựng
Toàn dự án	311.226,9 m²	26,5%
Khu Hạnh Phúc (nhà ở xã hội cao tầng)	112.453,4 m²	30,6%
Khu Thịnh Vượng (nhà ở thương mại liền kề)	24.920,28 m²	90%

Nguồn: tổng mặt bằng của chủ đầu tư. Salekit viết thêm: "mật độ xây dựng đến 90%".

Mật độ xây dựng là gì?

Là tỷ lệ phần đất có công trình xây trên mặt đất so với diện tích khu đất đang xét. Cùng một dự án, chọn khu đất khác thì ra con số khác:

Toàn dự án thấp (26,5%): Tú hiểu là vì đường, cây xanh, sân thể thao gần như không có công trình. Bản trích Quyết định 1912 (giao đất lần 2) ghi đất giao thông 64.777,2 m², cây xanh 16.192,6 m², thể dục thể thao 10.700,1 m².
Khu căn hộ 30,6%: các tòa cao tầng đứng giữa sân vườn.
Khu nhà phố (nhà ở thương mại) 90%: phần lớn mỗi lô được xây.

Phép tính Tú tự làm, chỉ để ước: phần đất ngoài hai khu rộng khoảng 173.853 m², mật độ ước khoảng 15% – đây là phần đường, cây xanh, trường, tiện ích.

90% nghĩa là gì với một lô nhà phố?

Gốc rễ: lấy lô 70,0 m² – loại Tú đọc thấy nhiều trên bản vẽ khu Thịnh Vượng – nhân 90% thì phần xây trên mặt đất khoảng 63 m², còn khoảng 7 m² không xây. Đây là phép tính minh họa của Tú, không phải số chính thức của lô nào. Mẫu nhà trong salekit có tầng 1 57,7 m² – xem mẫu nhà 232,7 m².

Mật độ toàn dự án nói về độ thoáng của khu đô thị. Mật độ khu nhà phố mới nói về khoảng trống trên chính lô anh/chị mua. — Vũ Thanh Tú

Mật độ 90% thì đỗ xe ở đâu?

Tú chưa có quy định về khoảng lùi, vỉa hè hay chỗ đỗ xe trước từng lô. Tổng mặt bằng khu Thịnh Vượng có bãi đỗ xe ngoài trời và bãi đỗ xe có trụ sạc; dùng thế nào do Ban quản lý quy định. Xem tổng mặt bằng khu Thịnh Vượng.

Câu hỏi thường gặp

Mật độ 26,5% có phải mật độ của khu nhà phố không?

Không. 26,5% là mật độ toàn dự án 311.226,9 m². Khu nhà phố Thịnh Vượng ghi 90%.

Mật độ 90% có cao bất thường không?

Tú không so sánh với dự án khác và không đánh giá tốt hay xấu. Điều cần hỏi với con số này là chỗ đỗ xe và khoảng lùi trước nhà.

Có được cơi nới phần đất còn lại không?

Tú chưa có quy định thiết kế hay nội quy của khu. Theo nguyên tắc chung, việc sửa mặt ngoài cần theo hồ sơ thiết kế được duyệt và quy định Ban quản lý; khi có nội quy, Tú sẽ đọc lại.

Kết luận

26,5%, 30,6% và 90% là ba con số đúng cho ba phạm vi đất khác nhau. Nếu anh/chị cần nghe "dự án thoáng nên lô nào cũng thoáng" – Tú không hợp. Nhắn Zalo cho Tú: Tú gửi tóm tắt thông số đã có và danh sách điều còn thiếu.

Nguồn: tổng mặt bằng Happy Home Phố Hiến và khu Thịnh Vượng (tài liệu chủ đầu tư); salekit Phố Hiến Heritage Collection 140726, trang 18, 20; Quyết định 1912/QĐ-UBND – bản trích. Cập nhật 09/11/2026.