Giãn xây là gì? Quỹ sơ cấp và thứ cấp Vinhomes Hạ Long khác gì nhau
Giãn xây là cách chủ đầu tư chia giá căn thành tiền đất và tiền xây: tiền đất trả trước theo lịch thường, tiền xây cùng kinh phí bảo trì (KPBT) trả sau, bắt đầu từ D+600 (quỹ sơ cấp) hoặc D+720 (quỹ thứ cấp). Ở Vinhomes Global Gate Hạ Long, căn TĐ56-34 giá niêm yết 7,42 tỷ gồm 5,71 tỷ tiền đất, 1,68 tỷ tiền xây và 33,6 triệu KPBT.
Giá căn giãn xây được tách ra sao?
Theo phiếu tính giá của chủ đầu tư, giá niêm yết = tiền đất gồm VAT + tiền xây gồm VAT + KPBT. Tiền xây trước VAT bằng diện tích xây × 7,7 triệu đồng/m².
| Căn | TĐ56-34 (sơ cấp) | NĐ11-39 (thứ cấp) |
|---|---|---|
| Loại, diện tích | Liền kề, đất 70 m², xây 198,6 m² | Liền kề, đất 60,1 m², xây 181,7 m² |
| Tiền đất gồm VAT | 5.705.931.319 đ | 4.526.303.263 đ |
| Tiền xây gồm VAT | 1.682.142.000 đ | 1.538.999.000 đ |
| KPBT | 33.611.130 đ | 26.570.489 đ |
| Giá niêm yết | 7.421.684.449 đ | 6.091.872.752 đ |
| Ngày ký (T) trên phiếu | 26/10/2026 | 23/10/2026 |
Quỹ sơ cấp và quỹ thứ cấp khác nhau ở đâu?
Khác ở người bán, loại hợp đồng và mốc tiền xây:
| Giãn xây sơ cấp | Giãn xây thứ cấp | |
|---|---|---|
| Phân khu | Vịnh Thiên Đường Nhiệt Đới 1.2 | Vịnh Thiên Đường Nhiệt Đới 1 |
| Hợp đồng | HĐMB ký thẳng với chủ đầu tư tại T+15 | Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) tại T+15 |
| Lịch tiền đất | 10% + 5% tại D; 15% D+15, D+60, D+120, D+180; 25% khi bàn giao | 15% T+15, T+30, T+75, T+135, T+195; 25% T+285 |
| Tiền xây + KPBT | Từ D+600 | Từ D+720, D là ngày người bán ký HĐMB gốc |
| Cọc | 200 triệu | 200 triệu |
Tiền xây cả hai quỹ chia 6 đợt: 10% có VAT + 5% chưa VAT ở mốc đầu, bốn đợt 15%, đợt cuối 25% + KPBT + VAT của 5% khi bàn giao. Căn TĐ56-34: đợt đầu 244.675.200 đ tại D+600, bốn đợt 252.321.300 đ, đợt bàn giao 461.792.730 đ.
Với thứ cấp, mốc D+720 tính từ ngày người bán ký HĐMB với chủ đầu tư, không phải ngày anh/chị ký chuyển nhượng – phải xem HĐMB gốc để biết còn bao lâu tới đợt tiền xây. — Vũ Thanh Tú
Thanh toán sớm và vay 70% tính trên phần nào?
Trên tiền đất. Chiết khấu, giá cộng khi vay và voucher 30% đều tính trên tiền đất gồm VAT; tiền xây và KPBT giữ nguyên lịch riêng.
- TĐ56-34: thanh toán sớm tổng 7.174.287.319 đ (được trừ 218,5 triệu so với theo tiến độ); vay 70% gói 18 tháng tổng 7.594.306.380 đ, tiền tự có cho phần đất 1.763.565.975 đ.
- NĐ11-39: thanh toán sớm tổng 5.897.116.365 đ (được trừ 171,8 triệu); vay 70% gói 18 tháng tổng 6.228.966.833 đ, tiền tự có 1.399.019.203 đ (30% tiền đất).
Ai hợp với quỹ giãn xây?
- Người muốn ít tiền mặt trước mốc tiền xây, vì tiền xây + KPBT dời về sau D+600 (sơ cấp) hoặc D+720 tính từ HĐMB gốc (thứ cấp) (hai căn ví dụ: 1,72 tỷ và 1,57 tỷ).
- Người chấp nhận nhận nhà muộn hơn quỹ hoàn thiện, thô.
- Người mua thứ cấp cần đọc kỹ HĐMB gốc và hồ sơ chuyển nhượng trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Tiền xây căn giãn xây tính thế nào?
Tiền xây trước VAT bằng diện tích xây × 7,7 triệu đồng/m², cộng VAT 10%; KPBT trả riêng ở đợt bàn giao.
Mua thứ cấp ký hợp đồng gì?
Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) tại T+15. Khi ký, khách đóng 10% có VAT (trừ cọc) và 5% có VAT nộp chủ đầu tư.
Voucher 30% có tính trên tiền xây không?
Không. Với quỹ giãn xây và thứ cấp, voucher tính trên tiền đất gồm VAT.
Vay 70% với quỹ thứ cấp cần chuẩn bị bao nhiêu?
30% tiền đất gồm VAT, đóng trước ngày ngân hàng giải ngân (cọc, 10% + 5% khi ký HĐCN và 15% tại D+14). Ví dụ NĐ11-39 gói 18 tháng: 1.399.019.203 đ, chưa gồm tiền xây trả sau.
Kết luận
Giãn xây đổi "nhận nhà sớm" lấy "ít tiền mặt lúc đầu". Muốn xem căn giãn xây đang còn và giá niêm yết, mở bảng giá; muốn biết lịch tiền của đúng căn, dùng công cụ tính giá hoặc nhắn Zalo 0914 866 268 để Tú gửi phiếu.
Nguồn: phiếu tính giá chủ đầu tư căn TĐ56-34 (T 26/10/2026; mốc đợt cuối tiền đất trên phiếu: 07/08/2027) và NĐ11-39 (T 23/10/2026); chính sách bán hàng 06/10/2026 (tài liệu SSM Group).